Daň z příjmu při prodeji nemovitosti nabyté darem nebo dědictvím

Předpokládám, že pro Vás není žádnou novinkou, že při dědictví nebo daru nemovitosti od příbuzného v přímé příbuzenské linii se neplatí žádná daň. Jak je to ale v případě následného prodeje takové nemovitosti?

 

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti nabyté darem nebo dědictvím

 

Již od roku 2014 v našem právním řádu nenajdete daň dědickou a darovací. U dědictví se jedná o změnu poměrně příznivou, jelikož veškeré příjmy nabyté dědictvím jsou od daně osvobozeny, a to i v případech dědictví po vzdálených příbuzných či lidech úplně cizích. Dar ale spadá pod zákon o dani z příjmů. Naštěstí stále platí výjimka, že dar od příbuzného v řadě přímé nebo vedlejší je od daně z příjmů osvobozen. Příbuzným v linii vedlejší mám na mysli sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Stejná výjimka lze uplatnit v situacích, kdy obdarovaný získal nemovitost od osoby, se kterou prokazatelně žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před okamžikem daru ve společně hospodařící domácnosti.

 

Jak ale postupovat v situacích, kdy se rozhodneme takovou nemovitost prodat?

Zde hraje zásadní roli, zda jste nemovitost právě zdědili nebo získali darem.

 

Prvně si ale ujasněme tzv. „časový test“.  Od placení daně z příjmu jste osvobozeni, pokud jste v nemovitosti 2 roky před jejím prodejem bydleli nebo jste ji minimálně 5 let vlastnili, respektive u nemovitostí nabytých od 1.1.2021 je tato lhůta 10 let.

Za předpokladu, že se rozhodnete prodat nemovitost, kterou jste zdědili, do časového testu, čili do doby, po kterou jste nemovitost vlastnili nebo v ní prokazatelně bydleli, můžete započíst dobu, po kterou nemovitost vlastnil nebo v ní bydlel zůstavitel. Jinými slovy, zdědím-li byt po svém otci, ve kterém předešlých 15 let bydlel, žádnou daň z příjmu po prodeji neplatím. Stejně daň z příjmu neplatím, pokud v takovém bytě bydlel otec třeba jeden rok a poté jeden rok já sám.

Toto pravidlo však nelze uplatnit u daru. V takovém případě mnou zmiňovaný časový test začíná běžet od začátku okamžikem nabytí darem. Jinak řečeno, nemohu započíst lhůtu, po kterou byt vlastnila nebo v něm bydlela osoba, která mi byt darovala.

Takový dar se tudíž může pěkně prodražit.

Naštěstí zde lze uplatnit další zákonná výjimka. Pro výpočet daně z příjmu při prodeji darované nemovitosti lze prodejní cenu ponížit o výdaje, to je o hodnotu nemovitosti v době jejího darování. V tomto případě se stanoví znaleckým posudkem podle cenového předpisu administrativní cena bytu v době darování a základ daně se následně vypočítá jako rozdíl této ceny a ceny prodejní.

Další možností může být použití finančních prostředků z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby. Pro osvobození takového příjmu od daně z příjmů fyzických osob je však nutné splnit dvě podmínky:

  • Použití získaných prostředků na obstarání bytové potřeby. A to nejpozději do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali, anebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům (z plánovaného prodeje) na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním (před samotným prodejem) - nejdříve ve zdaňovacím období bezprostředně zdaňovacímu období prodeje.
  • Podání oznámení o získání těchto prostředků správci daně, nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za dané zdaňovací období, ve kterém k získání prostředků prodejem došlo. V případě, kdy k oznámení správci daně nedojde do konce zákonné lhůty, nebude možné osvobození od daně použít.


Shrnuto závěrem:

Zdědíte-li jakoukoliv nemovitost po příbuzném, který ji 5 let vlastnil (u nemovitostí nabytých od 1.1.2021 10 let) nebo v ní 2 roky bydlel, při prodeji takové nemovitosti uplatníte zákonnou výjimku a daň z příjmu platit nemusíte.

Prodáváte-li nemovitost ihned poté, co Vám ji někdo daroval, je vhodné vyhotovit znalecký posudek a prodejní cenu odvodit od této hodnoty.

Pakliže víte, že prostředky získané prodejem použijete nejpozději další zdaňovací období na obstarání vlastní bytové potřeby, nezapomeňte na včasné oznámení správci daně.

Pozor také na oznamovací povinnost při samotném dědictví nebo daru. I dědici nebo obdarovaní, kteří jsou daňově osvobozeni, však mohou mít daňové starosti.  Pakliže během jednoho roku obdržíte darem nebo dědictvím daňově osvobozený příjem vyšší než 5 milionů korun, máte povinnost toto oznámit finančnímu úřadu pod možnou pokutou až 15% z hodnoty takového příjmu.

 

Ing. Jaroslav Šilhavík

jednatel

Ozvěte se nám






Položky označené hvězdičkou * jsou povinné.

Využijte služeb bytového architekta a úvěrového poradenství ještě před rozhodnutím pro koupi nemovitosti. Zajímejte se u makléře o veškeré výhody.

© 2018 Rubiko – úvěry, bydlení, investice
Všechna práva na obsah tohoto webu vyhrazena