Pronajmout byt nebo koupit „startovní byt“ do vlastnictví…?

O velké poptávce po nájemních bytech v Brně a jejich nedostatku asi není nutno dlouze hovořit. Stejně tak o výrazném zvýšení ceny nájmů za poslední dobu. Není tedy lepší se poohlédnout po nějakém malém levném bytu, který si koupím na hypotéku? Bude to vůbec v porovnání s pronájmem výhodné…? Proč bych si měl brát dlouhodobý úvěr na byt, který mi bude dříve či později malý…? Má smysl čekat na to, až si naspořím více peněz na větší…? Pojďme se na to podívat…

Podnětem k tomuto zamyšlení pro mne byla zkušenost za poslední měsíc. Srpen bývá každým rokem obdobím, kdy je největší poptávka a hlad po příležitostech k pronájmu bytů. Ano, Brno je univerzitním městem, o čemž se lze přesvědčit na každém kroku. Zkrátka a dobře, na každý byt k pronájmu, který jsem měl minulý měsíc za úkol pro své klienty pronajmout, volaly desítky lidí denně. Ovšem podíl studujících zájemců oproti pracujícím bych odhadl cca 50/50, což mne přivedlo k otázce, proč se tito mladí pracující lidé raději nezamyslí nad vlastním bydlením.

 

 

Pojďme se bavit s čísly:

Vycházejme z příkladu bytu 1+kk v širším centru města Brna, v osobním vlastnictví.

  • Pronájem takového bytu se dnes bude pohybovat v rozpětí 6.000,- až 8.000,- Kč podle stavu bytu, lokality a dopravní dostupnosti.
  • Cena takového bytu se bude pohybovat v rozpětí 1.500.000,- Kč až 1.800.000,- Kč podle stavu bytu, lokality a výměry.


Financování:

Pokud kupující nemá nutnou hotovost ve výši 20% z kupní ceny, stále ještě toto lze dofinancovat jakýmkoliv jiným úvěrem bez potřeby zajištění nemovitostí, například překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření.

Jak by vycházelo profinancování koupě bytu s kupní cenou 1.550.000,-…?

  • Hypoteční úvěr na 1.240.000,- Kč se splatností 30 let a úrokovou sazbou 2,29% p.a. s fixací na 5 let se splátkou 4.765,- Kč měsíčně (reprezentativní příklad a porovnání našich partnerů naleznete zde)
  • Překlenovací úvěr ze stavebního spoření ve výši 310.000,- Kč s úrokovou sazbou 4,19% p.a. se splátkou 2.020,- měsíčně (příklad a podrobnější informace například zde)
  • Celková splátka 6.785,- Kč měsíčně

 

Pojďme si hrát dál:

  • Pakliže zde vydržím bydlet po dobu 5 let a poté se rozhodnu byt prodat a pořídit nový větší byt, splatím ze svého dluhu cca 215.000,- Kč.
  • Při pronájmu bytu na 5 let s výší nájemného ve výši 7.000,- Kč uhradím majiteli nemovitosti za 5 let 420.000,- Kč.

 

Mohu se ze závazků banky vyvázat?

S novelou zákona o spotřebitelském úvěru je možné úvěr kdykoliv předčasně splatit. V jakých situacích si banka nesmí účtovat žádný poplatek za mimořádnou splátku či úplné doplacení úvěru?

  • V období jednoho měsíce před každým ročním výročí uzavření smlouvy (čili každých 12 měsíců) lze bezplatně vložit mimořádnou splátku až do výše 25% z původně sjednané výše úvěru
  • V období 3 měsíců před koncem fixace úrokové sazby (v našem případě 5 let) lze úvěr bez sankce celý splatit, případně jeho libovolnou část
  • U spotřebitelského úvěru na bydlení v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka nebo jeho manžela či partnera, pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti splácet úvěr

Při prodeji zastavované nemovitosti může banka účtovat náhradu účelově vynaložených nákladů na předčasné splacení. Tyto však nesmí být vyšší než 1% (pakliže mi zbývá do konce fixace méně než 1 rok, poplatek nesmí přesáhnout 0,5%) z výše mimořádné splátky.

 

Koupit nebo pronajmout?

Chápu a respektuji názor, že v případě pronájmu se nemusím vázat k žádným úvěrovým závazkům, chci-li změnit své bydlení, jednoduše si najdu jiný pronájem. Nechám na zvážení, nakolik se tento komfort volnosti v porovnání s koupí bytu vyplatí. Na druhou stranu, již v klasickém českém filmu zaznělo „co je doma, to se počítá“ a i startovní levný byt, který se časem neprodá, ale vhodně pronajímá a dokáže generovat nájem, který pokryje splátku úvěru, dokáže být jednou velmi příjemným bonusem, když to člověk nejvíc potřebuje.

 

Já si ještě chvíli počkám a něco našetřím

Neberme v potaz ten bláznivý růst cen nemovitostí za poslední období. Patrně s tak vysokým trendem růstu nelze dlouhodobě počítat. Co ovšem opomenout nelze, jsou ty pomyslné nůžky, které se při vývoji cen rozevírají těm, kteří žádnou nemovitost nevlastní. Jinými slovy, poroste-li hodnota bytu, na který čekám a chci šetřit, logicky vzroste také hodnota mé „startovní garsonky“, kterou jsem si koupil namísto pronájmu. A ten rozdíl je to, oč tu slovy klasika běží…

 

Není na co čekat

Ještě je zapotřebí si uvědomit jednu podstatnou informaci, tou je doporučení ČNB, kterými se budou od poloviny října tohoto roku muset řídit všechny banky poskytující úvěry na bydlení. Těmi jsou omezení výše úvěru vzhledem k příjmům žadatele. Konkrétně se bude hlídat poměr mezi čistým ročním příjmem a celkovou výší dluhů, tzv. DTI (debt to income). To znamená, že si klient s jediným úvěrem – hypotékou bude moci vyřídit úvěr v maximální výši osminásobku roční mzdy. Druhým ukazatelem je pak poměr mezi čistým měsíčním příjmem a měsíční splátkou všech závazků, tzv. DSTI (debt service to income). Zde bude platit pravidlo, že splátky všech úvěrů nesmějí překročit 40% čistých příjmů klienta. Poslední podstatnou změnou bude striktní požadavek na vlastní zdroje či úspory ve výši minimálně 20% z hodnoty pořizované nemovitosti.

Pokud toto shrnu, za velmi krátkou dobu se výrazně omezí možnost pořízení vlastního bydlení pro řadu lidí, kteří nemají naspořenu potřebnou hotovost. Stejně tak ukazatele DTI a DSTI způsobí, že odhadem 20 % dnešních žadatelů o hypoteční úvěr těmito požadavky neprojdou.

Logicky vzato, sníží-li se možnost úvěrovat pořízení nemovitosti do vlastnictví, patrně dojde k větší poptávce po nájemním bydlení. Pakliže bude větší poptávka po nájmech, odrazí se to také v ceně nájmů a určitě ne směrem dolů...

 

Sečteno podtrženo:

Nechám na každém z vás, zda je příjemnější usínat s pocitem volnosti v pronájmu za cenu dobrovolného plnění kapes pronajímatelům, či se závazkem vůči bance s hřejivým pocitem investice do vlastního majetku. Pakliže jsem Vám nasadil brouka do hlavy, podívejte se na naši aktuální nabídku nemovitostí, případně jste zváni na kávu, u které můžeme všechno náležitě rozebrat.

 

Ing. Jaroslav Šilhavík

jednatel

 

 

 

Ozvěte se nám






Položky označené hvězdičkou * jsou povinné.

Využijte služeb bytového architekta a úvěrového poradenství ještě před rozhodnutím pro koupi nemovitosti. Zajímejte se u makléře o veškeré výhody.

© 2018 Rubiko – úvěry, bydlení, investice
Všechna práva na obsah tohoto webu vyhrazena